Tributación inmobiliaria y equidad urbana: un análisis comparado del impuesto predial en Perú y el impuesto territorial en Chile

[pp. I-1-I-5]

Mario Alva Matteucci

Univ.

Abogado de la Pontificia Universidad Católica del Perú
Profesor de Cursos de Tributación en la Pontificia Universidad Católica del Perú y la Universidad ESAN
Magister en Contabilidad con mención en Política y Administración Tributaria de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos
Autor de los siguientes libros "Análisis para la aplicación del Crédito Fiscal", “Análisis práctico del Impuesto General a las Ventas" y "Tratamiento tributario de las empresas constructoras e inmobiliarias" y “Evasión Tributaria”
Coautor de los siguientes libros "Guía de Operaciones Societarias y Comerciales", "Manual de Detracciones, Retenciones y Percepciones" y "Aplicación Práctica del Impuesto a la Renta: Ejercicio 2015 - 2016"
Autor de artículos para Revistas Universitarias y Profesionales sobre diversos temas tributarios
Asociado al Instituto Peruano de Derecho Tributario - IPDT.

Sumario

1. Introducción – 2. Modelos en contraste: centralización versus descentralización operativa – 3. Matriz analítica: ventajas y desventajas – 4. Lecciones cruzadas: ¿qué puede aprender un país del otro? - 5. Conclusiones

Resumen

Este análisis comparado aborda la tributación inmobiliaria en Perú y Chile, examinando las disparidades operativas entre el impuesto predial y el impuesto territorial. Se contrastan la descentralización operativa peruana y la centralización catastral chilena para identificar brechas de equidad urbana. El estudio evalúa ventajas y desventajas estructurales para proponer lecciones mutuas que mejoren la recaudación local. El objetivo es transferir buenas prácticas que resuelvan la ineficiencia fiscal y promuevan una gestión territorial más justa.

Palabras clave: tributación inmobiliaria, impuesto predial, impuesto territorial, catastro multipropósito, autonomía municipal, equidad urbana

Recibido: 17-08-2026

Aprobado: 18-08-2026

Publicado en línea: 01-09-2026

1. Introducción

La tributación inmobiliaria municipal constituye la piedra angular del financiamiento urbano y la autonomía fiscal de los Gobiernos Locales en América Latina; sin embargo, su implementación enfrenta profundos desafíos de diseño estructural. Mientras los bienes raíces representan la base de recaudación más estable a nivel regional, las asimetrías en su gestión operativa suelen limitar su potencial…

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Mario Alva Matteucci

Tributación inmobiliaria y equidad urbana: un análisis comparado del impuesto predial en Perú y el impuesto territorial en Chile

Número 567 • Agosto 2026 • pp. I-1-I-5

ISSN 1810-9837

Referencias bibliográficas

1.
Se encuentra regulado por los artículos 8 al 20 de la Ley de Tributación Municipal, cuyo Texto Único Ordenado fue aprobado por el Decreto Supremo N.° 156-2004-EF. Se puede revisar dicha norma en la siguiente dirección web: https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/2851384/T.U.O.%20Decreto%20Supremo%20N%C2%B0%20156-2004-EF.pdf?v=1645639212 Volver
2.
No olvidemos que el segundo párrafo del artículo 20 de la Ley de Tributación Municipal indica que el 5 % del rendimiento del impuesto predial, se destina exclusivamente a financiar el desarrollo y mantenimiento del catastro distrital, así como a las acciones que realice la administración tributaria, destinadas a reforzar su gestión y mejorar la recaudación. Anualmente, la municipalidad distrital deberá aprobar su Plan de Desarrollo Catastral para el ejercicio correspondiente, el cual tomará como base lo ejecutado en el ejercicio anterior. Volver
3.
Este dispositivo se puede consultar en la siguiente dirección web: https://docs.peru.justia.com/federales/leyes/28294-jul-20-2004.pdf Volver
4.
Este dispositivo se puede consultar en la siguiente dirección web: https://img.lpderecho.pe/wp-content/uploads/2023/05/Decreto-legislativo-1557-LPDerecho.pdf Volver
5.
Son las iniciales que identifican al Ministerio de Economía y Finanzas. Volver
6.
Según la Cuarta Disposición Final de la Ley de Tributación Municipal, se indica que “las Municipalidades que brinden el servicio de emisión mecanizada de actualización de valores, determinación de impuestos y recibos de pago correspondientes, incluida su distribución a domicilio, quedan facultadas a cobrar por dichos servicios no más del 0.4 % de la UIT vigente al 1 de enero de cada ejercicio en cuyo caso esta valorización sustituye la obligación de presentación de declaraciones juradas”. Volver
7.
Contenida en el artículo 62 del Código Tributario. Volver
7.
Volver
8.
También se les conoce como subvaloraciones. Volver
9.
En las municipalidades del interior del país, este problema es muy común debido a la centralización, la escasez de recursos y la falta de personal calificado. Los infractores (minería ilegal, evasores de impuestos locales, comercio informal o invasores de tierras) actúan con impunidad porque saben que el municipio no tiene capacidad de vigilarlos ni sancionarlos. Volver
10.
Si bien existen mecanismos de transferencia centralizada como el FONCOMUN, estos resultan insuficientes para cerrar la brecha estructural. Si desea revisar un informe sobre dicho fondo puede ingresar a la siguiente dirección web: http://blog.pucp.edu.pe/blog/blogdemarioalva/2018/02/14/conoce-usted-el-fondo-de-compensacion-municipal-foncomun/ Volver
11.
Los tres distritos pertenecen a la región Lima. Volver
12.
En la región Arequipa. Volver
13.
En la región Lambayeque. Volver
14.
Consagrada en el artículo 74 de la Constitución Política del Perú de 1993. Volver
15.
Aprobadas mediante ordenanzas. Volver
16.
Este tipo de medidas de corte populista puede significar en el corto plazo un alivio al contribuyente, una mayor liquidez a la municipalidad, un sinceramiento de las deudas, tanto en el pagador como en el ente recaudador, que buscarán limpiar sus pasivos de cobranza. Sin embargo, el problema de fondo es que se estaría beneficiando a aquellos contribuyentes que no cumplieron de manera oportuna el pago de la deuda y procuraron impugnar en todas las instancias administrativas y judiciales cualquier acción de cobranza por parte del fisco, además que se estaría fomentando la cultura del no pagador y se perdería el principio de autoridad. Volver
17.
Si se desea revisar mayor información sobre el Principio de Predictibilidad puede ingresar al siguiente enlace web: http://blog.pucp.edu.pe/blog/blogdemarioalva/2009/04/17/el-principio-de-predictibilidad-y-el-derecho-tributario/ Volver
18.
Una pequeña solución en el Perú sería la aplicación de la mancomunidad municipal, ya que esta se establece como el mecanismo de asociatividad idóneo para revertir dicha fragmentación. Al centralizar la infraestructura tecnológica y estandarizar los procesos de fiscalización bajo una plataforma compartida, las municipalidades asociadas logran diluir los costos fijos de operación, restaurar el principio de eficiencia y recuperar las economías de escala indispensables para optimizar la recaudación fiscal en el territorio. Se puede revisar la lista de las mancomunidades del Perú en la siguiente dirección web: https://mancomunidades.pcm.gob.pe/ConsultIntegrant_ Volver
19.
Un ejemplo típico es cuando los propietarios de viviendas no actualizan las ampliaciones de sus viviendas ante la autoridad municipal. Volver
20.
La opacidad es contraria a la transparencia. Volver
21.
El impuesto territorial, denominado de forma habitual como “contribuciones”, es un tributo que afecta a los bienes raíces urbanos y rurales. El Servicio de Impuestos Internos (SII) determina la base imponible de este gravamen mediante la tasación o avalúo fiscal de cada inmueble, de acuerdo con el marco normativo establecido en la Ley N.° 17.235. Si se desea revisar el contenido completo de este dispositivo se debe ingresar a la siguiente dirección web: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=28849 Volver
22.
Busca reducir las diferencias económicas entre las municipalidades. Volver
23.
Fondo de Compensación Municipal. Volver
24.
Si se desea revisar el portal de la TGR, se debe ingresar aquí: https://tgr.gob.cl/ Volver
25.
La regla de distribución de los porcentajes se encuentra regulada en los artículos 37 y 38 de la Ley de Rentas Municipales (Decreto Ley N.° 3.063 de 1979). Volver
26.
Son las cuatro comunas de mayor capacidad económica, comercial e inmobiliaria de la Región Metropolitana de Santiago de Chile. Volver
27.
La ley orgánica constitucional a la que remite el artículo 122 de la Constitución chilena es la Ley N.° 18.695, Orgánica Constitucional de Municipalidades, cuyo texto refundido, coordinado y sistematizado fue fijado por el DFL N.° 1 del 2006 del Ministerio del Interior y Seguridad Pública. Dentro de su articulado, el artículo 13 establece la composición del patrimonio municipal, incluyendo formalmente los ingresos derivados del Fondo Común Municipal. Volver
28.
A mayor cantidad de predios exentos, menor es la recaudación directa de la municipalidad por concepto de impuesto territorial, lo que debilita su capacidad de financiamiento propio. Por ello, el ordenamiento prevé una compensación a través del Fondo Común Municipal, destinada a mitigar el impacto de dichas exenciones sobre los ingresos municipales. Volver
29.
Creado por la Ley N.° 21.591. Volver
30.
En la región de Aysén. Volver
31.
En la región del Libertador General Bernardo O’Higgins. Volver
32.
En la región de Valparaíso. Volver
33.
En la región de La Araucanía. Volver
34.
En la región de La Araucanía. Volver
35.
Se refiere a la Tesorería General de la República (TGR). Volver
36.
Nota al lector: La información sobre el estado de tramitación del proyecto de ley corresponde a lo conocido al cierre de la elaboración de este artículo. En ese momento, el proyecto se encontraba en fase final (comisión mixta despachada y votación final inminente). Se recomienda verificar el estado actual de la iniciativa en el Congreso Nacional. Volver
37.
La gentrificación fiscal ocurre cuando la revalorización de un barrio eleva los impuestos prediales a niveles impagables para los residentes tradicionales. Esto los obliga a vender sus propiedades y abandonar sus hogares al no contar con la liquidez suficiente para cubrir el alza tributaria. Volver

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