Sumario
1. Introducción 2. Marco normativo 3. Naturaleza jurídica del contrato asociativo en proyectos inmobiliarios 4. Aportación del terreno: aspecto civil 5. Aportación del terreno: aspecto tributario 6. Efectos tributarios del aporte y de la venta de unidades inmobiliarias 7. Efectos registrales y civiles de la transferencia del terreno 8. Riesgos de no transferir la propiedad del terreno 9. Distribución de resultados entre los asociados 10. Conclusiones
Resumen
La asociación en participación se ha consolidado en el sector inmobiliario peruano como un mecanismo eficaz para vincular al propietario del terreno con el desarrollador del proyecto, permitiendo ejecutar obras sin que el primero asuma directamente los costos de construcción, a cambio de participar en los resultados económicos. Sin embargo, para que este esquema funcione de manera jurídicamente coherente y segura, resulta indispensable que el aporte del terreno implique la transferencia efectiva de la propiedad a favor de la asociación o del asociante que dirige el negocio, pues solo así es posible obtener licencias, registrar la declaratoria de fábrica, independizar las unidades inmobiliarias y venderlas válidamente a terceros. Asimismo, se expone el tratamiento tributario del aporte del terreno, la atribución de los ingresos a la asociación y la devolución al aportante del valor del terreno más las utilidades generadas, sujetas a una retención del 5 %. Finalmente, se advierten los principales riesgos legales y fiscales derivados de no efectuar dicha transferencia.
Palabras clave: asociación en participación / proyectos inmobiliarios / transferencia de propiedad / aporte de terreno / declaratoria de fábrica / tributación inmobiliaria / retención del 5 %
Recibido: 15-11-2025
Aprobado: 17-11-2025
Publicado en línea: 26-12-2025