Nueva Ley del Arrendamiento Justo: entérate cómo cambia el pago de impuestos por alquileres
Alcances de la Ley 32430.
Con la reciente modificación de la ley del Impuesto a la Renta (LIR), mediante la Ley 32430, conocida como la "Ley del Arrendamiento Justo", en adelante la norma, se produce una reforma jurídico-social fundamental para los propietarios que se dedican al alquiler de sus inmuebles.
A partir de la entrada en vigencia de la norma (1 de enero de 2026), las rentas de primera categoría, aquellas provenientes del alquiler de inmuebles, se gravarán únicamente cuando el propietario perciba el pago (criterio de lo percibido), reemplazando así el anterior criterio de lo devengado.
El Impuesto a la Renta es un tributo que se paga con base en los ingresos generados por el contribuyente y tiene cinco categorías, siendo la primera categoría aquella referida a los ingresos por arrendamiento y/o subarrendamiento de predios.
Hasta ahora, la obligación de pagar el impuesto se originaba bajo el criterio de “lo devengado", es decir, en el momento en que se generaba el derecho al cobro, aunque el inquilino no hubiera pagado; por ejemplo, a la fecha de pago pactada en el contrato de arrendamiento.
La nueva ley instituye para el pago o cumplimiento de la obligación tributaria el criterio de “lo percibido", que se refiere al momento en que se recibe el dinero y se tiene este como disponible.
Según la modificatoria del artículo 57 de la LIR, el impuesto se pagará en el ejercicio gravable en el cual las rentas se perciban. Esto significa que la obligación tributaria nacerá cuando el inquilino le pague al arrendador, independientemente de la fecha de vencimiento del plazo según el contrato.
Esta ley no tendrá retroactividad y el sistema actual, basado en el devengo, seguirá vigente hasta el 31 de diciembre de 2025. Por ello, los arrendadores deberán cumplir con sus obligaciones tributarias pendientes bajo el régimen actual (devengo).
La ley entrará en vigencia en el ejercicio 2026, en aplicación de la Norma X del Código Tributario. El Poder Ejecutivo tiene un plazo de 90 días calendario para adecuar el Reglamento del Decreto Legislativo 774, Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por Decreto Supremo 122-94-EF, según lo establece la disposición complementaria única de la norma.
En cuanto a los alquileres no pagados bajo el sistema actual, el arrendador debe regularizar cualquier deuda tributaria para evitar multas e intereses, ya que la SUNAT cumplirá su función de fiscalizar los periodos no prescritos.